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不動産の価値を知りたい方へAppraisal

財産の相続・贈与での一番の問題は不動産の分配です!
身内で争う前に専門家に相談し、円滑に分配しませんか?

不動産はその土地が有する個別性が強く、また更地、建物付の土地、借地権付の土地、貸家付の土地等によっても価格は相当異なります。
不動産鑑定評価書により適正な価格を把握することで争うことなく財産を分配することができます。

ところで、相続税等を算定する手段として「財産評価基本通達」による簡便な評価が認められています。

しかし、対象不動産の個別性がかなり強い場合などには、相続財産評価による評価額を鑑定評価額が下回るケースもあります。

更に以下のような場合は鑑定書をとることをお勧めします。

●法人と役員間(同族会社間)の不動産の譲渡

 法人が役員(社長等)に不動産を譲渡する場合、逆に役員(社長等)に不動産を譲渡する場合には、適正な鑑定評価額(時価)の2分の1以上で取引をすることが必須です。
 2分の1未満の価格で個人が法人に不動産を譲渡すると、所得税法に規定される「みなし譲渡」となり、時価で譲渡したものとみなされます。また、2分の1未満の価格で法人が個人に譲渡すると、時価との差額分は法人が役員給与として支払ったとみなされますので注意が必要です。

●遺産分割

 預貯金等やその他の有価証券であれば、遺産分割の際公平に1円単位まで分割することが可能ですが、不動産の場合においては、その時価評価の算定が非常に困難なために、ちょっとした不公平感から、思わぬ争続に発展することも…。また、長女・次女・三女と3人の相続人がいる場合、長女が不動産を相続し、その代わり、次女・三女が代償金を受け取るといった場合の「代償分割」を行う場合にも、元となる不動産の適正な時価が必要となります。
 鑑定評価により中立・公正な価格を知ることによって、不公平感のない円滑な遺産分割が可能です。

●不動産の交換

 不動産の交換において、所得税法の交換特例は、交換資産の価額差がいずれか高い方の20%以内であることを要件に定めています。その条件を満たすために、鑑定評価額(時価)に基づいた取引をすることが必要となる場合もあります。

●遺留分減殺請求

 自分の相続権が侵害されたと知ってから1年以内(相続開始から10年経過すると時効)であれば、遺留分減殺請求によって、原則、自身の相続分の2分の1(直系尊属は3分の1)を取り戻すことができます。
 遺産の大半を不動産が占めるのであれば、中立・公正な鑑定評価書は交渉の資料として有効です。また、その後、調停・審判に発展した際には、鑑定評価書は有効な資料・証拠となります。

●売買の参考

 不動産売買において、中立・公正な価格を知ることによって、公平な取引が可能となります。売主・買主双方にとって不動産の適正価値を把握する資料となります。
 特に親子会社間や法人と役員間、親族間の売買等においては、価格設定の根拠が不明確・恣意的になりがちで、場合によっては時価との差額部分が「贈与」「役員報酬」等と認定され税務調査の対象とされるケースもあるため、これを回避するために客観的な第三者としての鑑定評価が必要とされます。

●借地権の設定または譲渡

 借地権とは、借地借家法に定める「建物の所有を目的とする地上権もしくは賃借権」を言います。 相当の地代を算出する根拠のためにも、不動産鑑定士の鑑定評価書が有効です。

●離婚等に伴う財産分与

 離婚等に伴う財産分与の際にも、資産に不動産が多く含まれるのであれば、中立・公平な鑑定評価を基にした財産分与が有効となります。自分の資産を客観的に把握できる他、相手方を納得させる根拠となります。

●その他訴訟

 不動産にまつわる係争には、その土地の中立・公平な鑑定評価を基にした実勢価格が必要となります。中立・公平な鑑定評価意見書は、裁判所の訴訟における証拠となります。

不動産鑑定報酬


株式会社 池上総合鑑定の所定の鑑定報酬→こちらをご覧ください。

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